【選び方で返済負担が変わる!?】住宅ローンの金利3タイプのメリット・デメリット比較
住宅ローンには大きくわけて、3つの金利タイプがあります。
「全期間固定型」「固定期間選択型」「変動型」の3種類です。
住宅はほとんどの人にとって、一生で一番大きな買いもの。
現金でポンと全額支払える人は、あまりいません。
多くの人は銀行などの金融機関から、「住宅ローン」と呼ばれる融資を受けて住宅を購入します。
住宅ローンは最長35年という長期間にわたり、低金利で融資を受けられるオトクな制度です。
マイカーローンやカードローンなど、ほかの種類の融資と金利や期間を比べてみてください。
住宅ローンがいかに有利な制度か、よくわかります。
しかも住宅ローンが使えるのは、新築住宅の購入だけではありません。
中古物件の購入にも使えるほか、金融機関によってはリフォーム工事やリノベーション工事にも使えます。
さらに住宅ローンを活用すれば、「住宅ローン減税」によって10年間所得控除が受けられます。
場合によっては、その年に支払った金利以上に所得控除で税金が戻ってくることも。
現在は空前の低金利時代。
住宅ローンをさらに有利に組むことができ、オトクにマイホームを購入できるチャンスです。
ただし、「金利タイプの選び方はよくわからない」「どう違うの？」という人は要注意。
金利タイプの選び方で、返済負担が大きく変わってくることもあるのです。
どのタイプが適しているのかは、その人の資産状況や収入などの条件で変わります。
そのため、「これがいちばんのオススメ！」と断言することはできません。
こちらでは、固定金利と変動金利の違いと、3つの金利タイプごとのメリットとデメリットをご紹介します。
選び方のアドバイスを参考に、ご自分に合った金利タイプを見つけましょう。
固定金利と変動金利の違い
固定金利とは一定の期間、「最初に契約したまま金利を上下させません」と約束するタイプの融資です。
国の政策で金利が変動しても、その影響を受けません。
固定金利の中には固定期間によって、「全期間固定型」と「固定期間選択型」の2種類があります。
変動金利とは、政策金利の影響によって金利が上下するタイプの融資です。
借入金のシミュレーションは、変動金利で記載されているものがほとんどです。
一般的にどこの金融機関でも、変動金利より固定金利の金利が高く設定されています。
金利上昇のリスクを誰が負担するか
固定金利と変動金利を、金融機関の立場で比べてみましょう。
固定金利では、金利上昇のリスクを金融機関が負担します。
金利固定期間中に金利が上昇したとしても、受け取れる利息の金額は増えません。
そのリスクを見込んで、変動金利よりも金利が若干高めに設定されます。
ただし住宅ローンは破たんしにくい融資なので、固定金利でも「店頭金利」よりかなり低い金利が適用されます。
店頭金利とは銀行ごとの基準となる金利で、時期によって変動します。店頭金利からの金利引き下げ幅は、固定期間によって違ってきます。
変動金利では、金利上昇のリスクを顧客が負担してくれます。
そのため、変動金利は店頭金利よりも大幅に低い金利が適用されます。
いわばリスクを負担してくれたお礼に、金利を安くしているわけです。
金利上昇局面での変更は可能？
「最初は金利の低い変動金利で借りておいて、金利が上がったら固定金利にすればいいや」という考え方もあります。
しかし、これはあまり現実的ではありません。
変動金利が上がった場合、それよりもさらに高い水準まで固定金利は上昇します。
固定金利の方が、金利の上昇には敏感に反応します。
0.5％で借りた変動金利が1.5％になったからといって、2.5％の固定金利に切り替える決断ができるでしょうか？
そのため、最初の決断が重要なのです。
全期間固定型のメリットとデメリット
「全期間固定型」は、融資期間全体の金利を最初に決めてしまうタイプです。
住宅ローンの融資期間は最長で35年なので、最長35年間の金利を最初に確定します。
金利が確定するため、支払金額や総支払額も借入の時点で決まります。
繰り上げ返済や支払い困難による返済計画の変更がない限り、それらが変わることはありません。
返済が終わるまでに景気が変動して市場全体の金利が上がった場合にも、このタイプなら大丈夫。
返済金額が増える心配はなく、決まった金額の返済を続けていけばよいので安心です。
ただし現在のような低金利がずっと続く場合、全期間固定型は総支払額が変動金利に比べて多くなります。
全期間固定型のメリット
- 全期間の金利が確定するので、返済計画が立てやすい
- 金利が上がっても支払額が変わる心配がなく安心
全期間固定型のデメリット
- 金利が上がらない場合、総支払額が変動金利より多くなる
こんな人にオススメ！
全期間固定型は、毎月の返済額や手もとの資金に余裕がない人にオススメです。
資金に余裕がない人ほど金利が安い変動金利を選んでしまいがちなので、間違えないよう注意しましょう。
金利が上がって返済額が上がっても、資金に余裕があれば繰り上げ返済（毎月返済額軽減型）などの対策が取れます。
余裕がない場合はしっかりとした返済計画に沿って、毎月着実に返していくことを考えましょう。
固定期間選択型のメリットとデメリット
「固定期間選択型」は借入当初数年間の金利を確定し、固定期間終了後は変動金利に移行します。
その時点の金利水準にのっとり、再び金利固定期間を設定できるものが多いようです。
固定期間の間は、毎月の返済金額が変わる心配がありません。
選択できる固定期間は「2年間」「3年間」「5年間」「10年間」「20年間」など、金融機関によって異なります。
一般的に固定期間が短いほど、金利は低く設定されます。
3年固定の場合、変動金利よりも低い金利が適用されるケースもあるほどです（2016年7月現在）。
固定期間選択型のメリット
- 数年間の金利が確定するので、当初の返済計画が立てやすい
- 政策金利が上がっても、固定期間中は金利が変わる心配がなく安心
固定期間選択型のデメリット
- 金利が上がらない場合、毎月の返済額が変動金利より多くなる
- 固定期間終了後、金利が上昇していると返済額が増える
こんな人にオススメ！
固定期間選択型は、固定期間終了後に一定の繰り上げ返済ができる人にオススメです。
「絶対に繰り上げ返済をすべき」という意味ではありません。
固定期間終了後に金利が上昇した場合、繰り上げ返済などの対応が取れることが大切なのです。
繰り上げ返済という選択肢を用意するため、固定期間中はできるだけ資金を手もとに貯めておきましょう。
また、「他の融資の返済が終わる」「公務員で、給与の安定的な上昇が見込める」など、収入が増えることが確定している場合にも有効です。
昇給が不安定な場合などにはおすすめできません。
変動型のメリットとデメリット
「変動型」は景気に連動し、文字通り金利が変動するタイプです。
金利上昇のリスクを顧客が担うため、金利が安い点が魅力です。
返済額は金利と完全には連動していません。
金利は毎月見直されますが、返済額は半年ごとに見直されます。
半年間は返済額が変わらなくて安心ですが、金利が上がって返済額が据え置かれたら、元本があまり減りません。
極端に金利が上昇すると金利だけを返済し、元本が逆に増えるという可能性もあります。
現在の低金利では考えにくい現象ですが、その可能性があることを知っておきましょう。
変動型のメリット
- 固定型に比べて金利が安い
固定期間選択型のデメリット
- 金利が上がった場合、毎月の返済額が増える
- 毎月の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい
こんな人にオススメ！
変動型は収入が多い方や自己資金の多い方にオススメです。
収入の多い方なら、住宅ローン減税で戻ってくる所得税がその年の利息を上回る可能性もあります。
資金に余裕がある方は、超低金利の恩恵をフルに受けて利息額を最小限に抑えられる変動金利を選択しましょう。
急激な金利上昇側面が訪れたら、すぐに一部繰り上げ返済などの対応が必要です。
借りたあとは放置せず、金利動向を定期的にチェックしてください。
まとめ
将来金利が上がるか下がるか、誰にもはっきりとわかりません。
そのため、どのタイプが金額的にオトクになるかは支払い終わるまで未確定です。
ただし、収入や資産状況に応じたタイプを選ぶことは可能です。
毎月の返済額だけで変動金利を選ぶのではなく、ご自分に合ったタイプを選択しましょう。
