200坪の相続した土地をそのまま保有しているだけでは、土地を保有しているだけでお金がかかります。
固定資産税の支払いや、荒れ放題の土地になりご近所に迷惑をかけないような維持管理費用が必要です。
できれば、相続した土地が収益を生むように運用したいですよね。
ここでは、200坪規模の土地をどのように活用するのかについてまとめました。
活用方法ごとに詳しく説明します。
種類別200坪の土地活用の方法
1．駐車場
土地にあまり手を加えずに運用できる活用方法が駐車場です。
200坪の土地が整形地であるとすれば、15台～20台は駐車スペースを造ることができます。
月極駐車場として運用するには、十分な台数が確保できます。
メリット
駐車場は、他の活用方法に比べ初期投資費用が非常に少ないことが挙げられます。
舗装すら行わずに、簡易的な区分けだけで月極駐車場として活用する。
もしくは、土地を一括借り上げしてくれる業者に依頼してコインパーキングとして活用する。
また、他の運用方法に変更したいとき、マンションやアパートの立ち退きよりも比較的安易に変更することが可能だといえます。
これは、駐車場の賃貸借契約は借地借家法の適用外なので、貸主側が事前通告だけで契約を解除することが可能だからです。
早急に相続した土地を活用しなければならない場合は、駐車場による運用が一番早い方法です。
デメリット
駐車場として活用をする場合、住宅用地と比較すると固定資産税が高いという点が挙げられます。
約6倍程度高くなる場合もありますので、駐車場にする場合は駐車場にして以降の固定資産税に注意が必要です。
同じく、相続税評価額も高くなります。
大きな原因のひとつとして、マンションやアパートは貸宅地として評価を下げられるメリットがあり、税制面での優遇措置があります。
しかし、駐車場は優遇措置がないので、他の活用方法よりも税金関係が高くなってしまうといったことがデメリットとして挙げられます。
2．マンション
マンションを建築して相続された土地を活用する方法がマンション経営活用です。
広大な土地を持っているからとどんなマンションでも建てられるわけではなく、地域によっては条例で建物の高さや大きさが制限されていることがあります。
しかし、200坪の土地がきれいに有効活用できるならば、十分にマンションの立地は確保できます。
相続された土地にマンションを建築し、家賃収入を得るというビジネスモデルです。
メリット
うまく活用できれば長期的に安定した家賃収入を得ることができます。
最近では、将来の年金代わりの不労所得として若い年代が活用していることでも注目されています。
また、税制面でのメリットが高いです。
ただの土地で眠らせておく遊休地扱いや駐車場として活用していく雑種地扱いより、マンションなどの宅地は固定資産税が1/6程軽減されます。
そのため、相続税対策としてマンション経営が選択されるケースも多いです。
デメリット
まず、初期費用で建築費など、大きな金額が必要です。
多くの方は金融機関からの融資を受けてマンション建築を行います。
大きな金額が必要になるので、例えば空室が多く思った以上の家賃収入が入らない、借入金額の返済額が大きく赤字になるといったリスクも考えられます。
マンション建築による土地活用を考えている場合は、じっくりと検討する必要があります。
3．アパート
200坪の土地でも、不整形地や建物の制限が厳しい地域ですと、マンション建築は建築費用が高く、非常に利回りが悪い投資になってしまう可能性もあります。
上記のような場合、建築費用を抑えるためにアパートを建築する方が有効な場合があります。
メリットデメリットはマンション経営とほぼ同じです。
活用規模や活用リスクに関して、マンションよりも下落幅が小さいのが特徴といえます。
4．一戸建て
マンション・アパートほどの入居者が見込めない場合の活用方法のひとつが、戸建てを建築して家賃収入を得る活用方法です。
メリット
マンションやアパートと同様に家賃収入を得ることができる点と、税制面での優遇がある点です。
あわせて、土地形状が悪い不整形地でも一戸建てはマンションやアパートに比べ建築しやすいといった点が挙げられます。
マンションやアパートは入居数が立地に大きく左右されます。
一方、戸建て賃貸は多少の田舎でも逆に閑静な場所が良いというお客様のニーズを拾うことができます
場所に左右されにくい活用法方法だといえます。
デメリット
最も大きいのは空室リスクです。
マンションやアパートが全室空室になるリスクはあまり考えにくく、多少の家賃収入は見込めます。
しかし一戸建ては空室が発生すると収入がゼロになってしまいます。
空室期間中はずっと赤字といった場合もありますので、マンションやアパートに比べ、空室に対する警戒を強めないといけません。
5．ガレージハウス
ただの一戸建て賃貸と違い、駐車場内包付き一戸建てをガレージハウスといいます。
家の内部に広い駐車スペースがあるため、車やバイク好きには人気の物件です。
メリット
車やバイクが好きで、車いじりやカスタムをしたい方に好まれます。
まだ、賃貸のガレージハウスが少ないこともあり、一旦入居されると、入居期間が長く安定的な家賃収入が見込めます。
一戸建て賃貸の家賃よりも高い家賃設定での活用も見込めます。
デメリット
ガレージハウスは駐車場を家の内部に取り入れた一戸建ての為、1階の居住空間が狭まられてしまいます。
2階が生活の中心となり、生活に必要なスペースが固まりやすく間取に制限がかかってくるという問題が生じます。
そうなると希望の賃貸層は車やバイク好きに限られてきますので、ニーズがなければ空室期間が長くなってしまうことがあります。
賃貸希望層が狭くなってしまう点がデメリットの一つであるといえます。
200坪の土地活用時の注意点
200坪の土地を運用するにあたり、注意点を2点取り上げます。
- 注意点1. 相続地の建物制限の調査
- 注意点2. 隣接する道路の調査
相続地の建物制限の調査
まず、運用するにあたり、土地にどのような制限がかかっているのかを調べましょう。
都市計画によって、市街化を進める区域や市街化を抑制する区域に分かれます。
市街化を進める区域の中でも更に、地域の用途に合った建物を建てるように建築制限が課せられています。
例えば、市街化を抑制する区域に居住用の建物は建てることができません。
建物を建てられる地域だったとしても、低層住居専用の地域であれば、高層のマンションは建てられないといった制限が課せられます。
まずは、土地に対する規制を確認しましょう。
次に、隣接する道路も調べましょう。
隣接する道路の調査
基本的に、建物を建てる場合、隣接する道路が幅４ｍ以上ないといけません。
そして、土地がその道路に2ｍ以上接していないと建物は建てられません。
他にも道路にはいくつかの規制がありますので、隣接する道路の状況によっては活用できる方法が制限される場合があります。
まとめ
どの運用方法にもいえることですが、土地活用で重要な点は
- 立地に見合った活用が出来ているかどうか。
- 土地の形状が悪い場合、有効的な活用を行っているかです。
立地というのは、相続された土地が運用方法に適したニーズを備えた場所にあるかどうかです。
例えば、商業施設や民家があまりない場所に駐車場をつくっても利用されにくく、駐車場料金収入を得にくいです。
その立地に見合った活用を考えることが大事です。
また、土地の形状により収益を生まない面積が多ければ、これも有効利用しているとは言い難いです。
土地の活用は、立地と形状を自分なりに把握してどの活用方法が自分にとってベストなのかを判断することが必要です。
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