空き家を売る際の不動産会社との媒介契約の種類とは

空き家の処分方法として、真っ先に思い浮かぶのはやはり売却ですよね。

不動産を売却する際は、依頼する不動産会社と「媒介契約」という契約を結びます。

この媒介契約には3つの種類があり、それぞれに異なる特徴があります。

ここでは契約の種類による違いと、その選び方についてご紹介していきましょう。

媒介契約とは

不動産を買いたい人と売りたい人。

貸したい人と借りたい人。

不動産会社はこれらをつなぐ役割をしています。

不動産を売りたい場合、売り手は不動産会社にその不動産を買いたい人を見つけてもらうよう依頼します。

それが「媒介契約」です。

不動産会社が見つけてきた相手と売買契約が成立すれば、成功報酬として「仲介手数料」を支払います。

仲介手数料は、不動産会社の主な収入源です。

それを得るため、宣伝広告や顧客への営業活動などを通して物件を売り込みます。

媒介契約の種類

不動産の媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類があります。

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することのできる契約です。

自分で購入希望者を見つけてくれば、不動産会社を介さずに売買契約を結んでも構いません。

その場合、仲介手数料を払わなくてもよいということです。

「明示型」「非明示型」があり、明示型の場合はどの不動産会社に依頼をしているか相手に知らせる必要があります。

契約の有効期限は決められていませんが、行政の指導では3か月以内となっています。

指定流通機構（レインズ：不動産会社のみが閲覧できる公的な物件データベース）への物件の登録も義務付けられていませんが、任意での登録は可能です。

営業活動の進捗についても、特に報告の義務はありません。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、不動産会社一社のみと交わすことのできる契約です。

一度この契約を結ぶと、契約期間が過ぎるまでは法律上他の不動産会社に仲介を依頼できません。

ただし、自分で見つけてきた相手となら不動産会社を通さず契約することができます。

契約の有効期限は3か月以内。

媒介契約締結後、7日以内に指定流通機構に物件を登録しなければなりません。

この期限は、不動産会社が物件情報を囲い込み、売主に不利な状況にならないよう定められています。

また、2週間に1回以上の頻度で売却活動の進捗状況を売主に報告する義務も設けられています。

専属専任媒介契約とは

専任媒介契約とほとんど同じ内容で、重複して他の不動産会社に媒介を依頼することはできません。

専属専任媒介契約はさらに厳しく、たとえ自分で見つけてきた相手との取り引きでも不動産会社を介して契約を締結するよう定められています。

契約の有効期限はやはり3か月以内で、指定流通機構への登録は契約から5日以内と決まっています。

売却活動の進捗状況報告義務は、1週間に1回以上の頻度です。

これらを比較すると、専属専任媒介契約だと売主に不利で一般媒介契約だと自由に感じられるかもしれません。

ただし、不動産会社にしてみれば「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」では、買い手を見つけられれば利益が確定します。

他の不動産会社に出し抜かれ、徒労に終わる心配があまりありません。

そのため、一般媒介契約よりも熱心に売却活動をしてもらえるという特徴があります。

一般的な物件であれば、自分で買主を見つけることもできる「専任媒介契約」がおすすめです。

黙っていてもすぐに買い手が見つかるような人気物件であれば、「一般媒介契約」を検討しましょう。

依頼先は査定を比較して決定を

媒介契約を締結する相手は、大切な資産の売却をともに進めていくパートナーとなります。

一括査定サイトを上手に活用して複数の業者から査定を取り、じっくりと比較して選びましょう。

査定を比較する際のポイントは、次の2点です。

• 相場より極端に高かったり安かったりする業者を避ける
• やり取りがスムーズで信頼のおける業者を選ぶ

査定額が極端に高い業者は、売主の機嫌を取って媒介契約を取り付けることだけを目的にしている可能性があります。

売却して手もとに入る金額は、査定額ではなく買主と交渉が成立する値段です。

査定額が高くても、相場からかけ離れていて買い手がつかなければ意味がありません。

もちろん、安すぎると交渉は早く進むかもしれませんが損をしてしまいます。

実際の売却活動では、売出価格や値下げのタイミングなどについて事前に話し合う必要があります。

こちらの意向を尊重しつつ、根拠をもってアドバイスをしてくれる業者がおすすめです。

業者の意見を押し付けてきたり、こちらの意見を聞いてくれなかったりする業者は避けましょう。

まとめ

空き家を売却する際は、建物を解体して更地で売却したほうがよい場合もあります。

また、築年数によっては「古家付土地」として売り出すという方法も。

これらの売出の方法についても、不動産会社のアドバイスを参考にしながら検討しましょう。