空き家のまま放置すると、建物はどんどん傷みます。
これを防ぐ手っ取り早い方法は、誰かがそこに住むことです。
売却ができない事情がある場合、賃貸に出すことも検討しましょう。
ただし、「古いから」といってむやみにお金をかけたリフォームをしてはいけません。
ここでは、空き家をリフォームして賃貸に出す場合の注意点をご紹介していきます。
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リフォームは賃貸ニーズを見極めて
自分の所有する物件を賃貸に出し、家賃収入を得ることを「不動産投資」といいます。
大規模な資産家をのぞき、通常の不動産投資は勝算のある物件の仕入れから始まります。
空き家を持っている人は、すぐに不動産投資に参入できる状態。
ただし、賃貸物件はエリアによって大きくニーズが異なります。
手もちの空き家を活用する場合、立地や広さなど、市場のニーズに合ったものを仕入れることはできません。
せっかくお金をかけてリフォームをしても、賃貸ニーズがまったくない土地では無駄になってしまう可能性があるのです。
エリアごとの賃貸ニーズは、「HOME’S不動産投資」の「見える！賃貸経営」でかんたんに見極められます。
エリアごとに物件の閲覧回数が色分けで表示されるので、直感的にニーズが把握可能です。
これにプラスして、地域の不動産会社にいくつか連絡を取りましょう。
エリアと物件のスペックを伝え、「それなら借り手がつく」といわれたら、リフォームを検討します。
どの業者にも「そのエリアは難しいね」といわれたら、売却など別の方法も検討しましょう。
まずはDIY可能型賃貸を検討
賃貸物件用のリフォームと、自分が住む部屋のリフォームは大きく意味が異なります。
賃貸物件では、リフォーム費用を家賃で回収しなければなりません。
そこでおススメの方法が、「DIY可能型賃貸」として貸し出す方法です。
通常の賃貸物件には原状回復義務があり、入居者のリフォームやDIYは基本的にできない契約になっています。
一方で「DIY可能型賃貸」には、原状回復義務をつけません。
入居者が自由に間取りの変更やペンキ塗り、釘打ちなどの工事をすることが認められます。
どんなリフォームをするかは住む人次第です。工事の費用は基本的に入居者が負担します。
この契約の物件は、あまり数がありません。そのため、他の物件との差別化になります。
借り手がつきやすくなる上に、自分で手をかけた物件には愛着が湧くものです。
そのため、長く住んでもらいやすくなるというメリットも。
さらに入居者のセンスがよければ、無料でおしゃれな物件に変身させてくれるという点もうれしいですね。
空き家の所有者にとっては、非常にお得な契約です。
注意点としては、どこまでの工事を認めるかという点。
間取りの変更で構造体を傷つけると、強度が下がってしまうかもしれません。
「自由にカスタマイズできる部分をある程度限定する」「柱や耐力壁は触らない」など、契約内容を工夫し、その対策も練っておきましょう。
リフォーム費用は2年以内に回収するのが目安
自分でお金をかけてリフォームをする場合は、2年以内に家賃で回収できる程度に費用を抑えてください。
家賃5万円の部屋であれば、多くても120万円までしかかけません。
賃貸経営は収入だけでなく、支出もともないます。
固定資産税や管理会社に支払う管理費、入居者が入れ替わる際の原状回復費、宣伝費など。
「給湯器が故障した」など、設備の異常があればその修理費も負担しなければなりません。
まずは前述した「見える！賃貸経営」や不動産情報サイトで、周辺の家賃相場を把握します。
自分が借り手となった場合、「この費用なら借りてもよい」と思える金額に設定することが大切です。
地元の不動産会社にもいくつか相談し、アドバイスを取り入れながら家賃を設定しましょう。
そこから逆算し、かけられるリフォーム費用を割り出します。
賃貸リフォームはとにかく安く！
賃貸物件の管理は、管理会社を利用する方法が一般的。
管理会社はリフォームや原状回復の相談にも乗ってくれます。
ただし、一般的に管理会社を介したリフォームや修理は高額になりがちです。
管理会社に以前から客付けを依頼していて、付き合いがあれば、依頼したほうがよいこともあります。
しかし管理会社との関係を構築する前であれば、自分で業者を探しましょう。
その際、自己居住物件用のおしゃれなリノベーション業者に頼んではいけません。
できれば宣伝広告にあまり力を入れていない、設備系の業者を選びます。
同じ工事内容で複数の業者から相見積もりを取り、対応なども見て決めましょう。
1平米あたりの壁紙の張り替え料金の目安など、ある程度の相場観を養っておくことも有効です。
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借り手がつかない！そんな時は民泊も検討
しばらく賃貸物件として募集を出しても借り手がつかない場合は、民泊としての利用も検討してみましょう。
「民泊」とは海外旅行者などに対し、一般人が宿泊先を貸し出すことのできるサービス。
「airbnb」を中心に、さまざまなサービス業者が人気を集めています。
旅行者が対象なので、賃貸とはまた違ったニーズが期待できるケースも。
「宿泊サービスなんて、難しそう！」と思う方も多いかもしれませんね。
しかし、部屋の準備や鍵の受け渡しには代行サービスを利用してもOK。
ただし民泊には、いまだに法律面でグレーな部分があります。
空き家の管理としては、現在導入が検討されている「民泊新法」の「家主不在型」という方法が現実的です。
「国家戦略特区」ではないエリアの人は、今後の法整備の行方にも注目しておきましょう。
まとめ
こちらでは、空き家をリフォームして賃貸に出す際の注意点をご紹介しました。
自宅と賃貸のリフォームに対する考え方は、まったく違います。
賃貸に出すのなら、「お金をかけずに入居者のニーズをつかむ」という考え方にシフトしてください。
人気の設備を取り入れたり、外構を整理して駐車場を確保したり、アクセントクロスとして部屋の一角の色を変えたり。
それほどお金をかけずにできる空き室対策は、実はたくさんあります。
リフォームする前に必ず、それらの予備知識を入れておきましょう。
一戸建ての賃貸は、田舎でも意外にニーズがあります。
単に「駅から遠いから」と諦める必要はありません。
売却、賃貸、解体、管理。さまざまな方法を比較し、空き家を生かす方法を考えましょう。
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