住替えをする際に、損をしない理想的な自宅売却の流れと注意点

空き家売却

不動産関係の仕事や不動産投資に携わっていない限り、不動産を売却したことのある人はあまりいません。

不動産の取引は仲介に国家資格(宅地建物取引主任者)が必要とされるほど、複雑な手続きです。

素人がなんの知識もなく売却してしまうと、損をすることも。

まずは査定の相場をつかみ、交渉の足がかりとして活用しましょう。

こちらでは、理想的な自宅売却の流れと注意点をご紹介していきます。

理想的な自宅売却の流れ

自宅売却で大切なことは、最初に複数の会社に査定を依頼することです。

同じ物件に対する査定でも業者によって金額が大きく変わるので、決して一社だけに相談してはいけません。

  1. 不動産一括査定サービスの利用
  2. 不動産業者の選定、契約
  3. 売却開始
  4. 購入希望者の内覧
  5. 購入申し込み・売買契約締結
  6. 引越し・引渡し準備
  7. 決済・引渡し後取引完了

自宅売却では多くの方が、最初に名前をよく知る有名な不動産業者に相談してしまいます。

その人たちは大手の業者から査定を出されると、金額に多少不満があっても「そんなものか」と思います。

そして、他社に相談することなくそのまま契約してしまうことが多いのです。

業者の言いなりに契約するとせっかくの資産価値が評価されず、損をしてしまう可能性も。

そのため、複数社の査定を比較することが大切なのです。

一括査定サービス活用のススメ

自宅売却では、最初に無料の不動産一括査定サービスを利用してください。

自宅売却が成功するかどうかは、不動産業者の選び方にかかっているといっても過言ではありません。

一括査定サービスとは、インターネットを通して複数の業者に一度に査定を申し込むことのできるサイトです。

売りたいマンションの情報を入力すれば、そのエリアで対応可能な業者が表示されます。

査定してほしいところにチェックを入れて情報を送信すればよいので、一社ごとに依頼を出すよりずっとカンタン。

HOME4、イエウール、イエーイ、スマイスターなど、さまざまな一括査定サービスが人気を集めています。

その中でもオススメなのが下記の一括査定サービスです。
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査定には次の2種類がありますが、まずは「机上査定」の金額を比較し、ある程度業者を絞り込みましょう。

机上査定 間取りや広さ、立地、築年数などから金額を算出する査定方法。
訪問査定 上記の項目に加え、実際の物件の傷み具合や設備などをチェックし、反映する査定方法。実際に売却する前には訪問査定が必要。

一括査定サービスからの査定申し込みは複数社を対象にしていることが前提なので、相場から極端に外れた額を提示しづらいというメリットがあります。

「価格交渉が苦手」という人も、けん制球として遠慮なく使える手段なのでおススメです。

知っておきたい相場と査定価格の関係

査定額を高く出されると、自分の不動産が高く評価されているように感じてうれしくなるものです。

しかし査定額が安い業者だけでなく、極端に高い業者もおススメできません。

業者買取の場合を除き、査定の金額はイコール売却価格というわけではありません。

それを参考に売主が売出価格を決定し、不動産業者に売却活動を依頼します。

つまり、その価格で納得してくれる購入希望者があらわれなければ、高い査定額をつけていても意味がないということです。

査定額が極端に高い業者は、売主を査定額で釣って契約を取り、売り出し額をあとから下げることが予想されます。

反対に、極端に査定が安い業者は手間をかけずに売却し、取扱件数で手数料を稼ぐという営業手法です。

複数の業者の査定によって相場を把握できると、こうした業者に依頼してしまうリスクが減らせます。

査定を取る際のやり取りの内容も、信頼できる業者かどうかの判断材料として活用しましょう。

絞り込んだ業者に訪問査定の依頼を出し、その内容を見て最終的な依頼先を判断します。

不動産業者との契約形態に注意

不動産業者に売却を依頼する場合、まず「媒介契約」を締結します。

この媒介契約には3種類ありますが、基本的に「専任媒介契約」がおススメです。

一般媒介契約 同時に複数社に売却を依頼できる形態。不動産業者には営業活動報告やレインズ(不動産業者専用の公的データベース)への物件登録義務がない。
専任媒介契約 一社のみに依頼する形態で、業者は2週間に1回以上営業活動報告の義務がある。レインズへの登録も必須。
専属専任媒介契約 一社のみに依頼する形態で、売主自身が見つけた買主に売却する際も仲介手数料が発生する。1週間に1回以上の営業活動報告とレインズへの登録が必須。

一般媒介契約は情報さえ公開すれば、放っておいても購入希望者が見つかるような人気物件に適した契約形態です。

立地がよく築年数が浅く、設備が充実した人気マンションであれば検討してもよいかもしれません。

ただし、一般媒介契約は他社に契約を取られるかもしれないため、不動産業者が売却活動を熱心にしにくいというデメリットがあります。

連絡調整も大変なので、素人にはあまりおススメしません。

不動産業者としては売却活動にも宣伝費や人件費がかかるので、確実に手数料が入ってくる専属専任媒介契約を希望します。

しかし、自分で買主を見つけた場合も仲介手数料を支払う契約は、売主にとって不利です。

やはり、その中間である専任媒介契約がおススメです。

依頼先はネット広告に特化した業者に

売却活動を開始すると、業者は次のようにさまざまな手法で宣伝広告を行います。

  • レインズ(不動産業者専用の公的データベース)への物件登録
  • 中古マンション取扱サイトへの物件登録
  • ポスティング
  • 新聞折り込み
  • 店頭掲示
  • 自社ホームページへの掲載

多くの人の目に情報がいきわたるのは、やはりインターネットです。

依頼するなら、インターネット上の宣伝広告に熱心な業者を選びましょう。

宣伝広告の情報は、意外に間違っていることも。

自分で内容をチェックし、間違っている場合は早めに担当者に伝えてください。

「ペット可」「追い炊き機能つき」など、アピールポイントがあればそれもできるだけ情報に入れること。

購入希望者の目に留まりやすくなります。

写真の良し悪しも売れ行きに関係するので、購入希望者の目線でチェックしてください。

内覧前は片づけを徹底

購入希望者の内覧予約が入ったらいつでも見せられるよう、売却依頼を出した段階で家の中は片づけておきます。

床にものがあると部屋が狭く見える原因に。

家具なども含めてできるだけものを処分し、床が広く見えている状態をつくりましょう。

家の中はすみずみまで見せたほうが、買ってもらいやすくなります。

浴室やベランダ、トイレ、洗面室、寝室や子ども部屋も含めて積極的に見せることをおススメします。

水洗金具などの光るパーツを磨いておくと、清潔感がアップ。

自分では気づかない臭いがある可能性もあるので、内覧前にはしっかりと換気をしておきましょう。

水回りなどに汚れがひどい部分があれば、プロに依頼することも検討します。

まとめ

売却のパートナーとなる業者探しを成功させるために、一括査定サービスを上手に活用してください。

売りに出した物件が実際に売買契約にいたるまでの平均期間は、3か月程度といわれています。

購入希望者も大きな買い物の決断をしなければならないので、早くても1か月程度はかかります。

半年程度まではそれほど焦る必要はありません。

ただし、内覧希望者がまったくあらわれないようであれば、写真や価格設定、周辺のライバル物件など何らかの問題があると考えられます。

専任媒介契約の更新期間は、通常3か月です。

まったく売れる兆しがなければ、その時点で業者を変えることも検討します。

売れない理由をしっかりと見極め、自分にできる対処を確実にしていきましょう。

そうすることできっと、納得のいく売却につながるはずです。

コメント

  1. […] >>住替えをする際に、損をしたくない! という方はこちらをご覧ください。 […]

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