【購入前にチェック】中古マンションが地震に耐えられるかはここを見る！
東日本大震災や熊本地震の被害は、言葉に尽くせぬほど甚大でした。
直接生活に影響を受けなかった人も、ほとんどがテレビの前で恐怖を覚えたことと思います。
日本は地震の多い国なので、震災は決して他人事ではありません。
住宅を購入する際は、地震に強い構造であることが必須条件です。
ただ、建築の知識がない素人の場合、地震に強いマンションを自分で見分けることはできません。
こちらでは「中古マンションを購入したい！」という人のために、地震に強いマンションを見分けるポイントをご紹介します。
ポイント1 「地盤調査図」
「地盤調査図」とは、マンションの構造図に含まれる地盤と杭基礎の情報です。
中古マンションを購入する際は、この地盤調査図でその土地の地盤と基礎の深さを調べましょう。
国が集めた地盤調査の結果を公表した、国土交通省が運営する国土地盤情報検索サイトもこう呼ばれます。
このサイトは、日本各地の整備局ごとにデータが検索できます。
一般的に「地盤の強さ」という場合、地表から数十メートルまでの「表層（ひょうそう）地盤」を指します。
建物は地盤によって支えられています。どれほど地震に強いつくりでも、地盤が弱ければ建物の強度が保てません。
軟弱な地盤は震度を大きくすることが、さまざまな研究によってわかっています（表層地盤増幅率）。
さらに建物が不同沈下し、歪んでしまうとかんたんには直せません。
地盤は水の流れによる浸食や堆積によってつくられ、できた年代やでき方によって強さが大きく異なります。
日本の地盤の種類には一般的に、次のようなものがあります。
| 地盤の種類 | 概要 |
| 岩盤 | 硬い岩石で構成された地盤。6500万年以上前に堆積した硬い岩と、やや柔らかい軟岩層にわけられるが、いずれにしろ強固。 |
| 洪積（こうせき）層 | 2～200万年ほど前にできた比較的古い地層。岩盤や砂れきでできており、強固。 |
| 沖積（ちゅうせき）層 | 2万年前以降にできた、比較的新しい地層。平野はほとんどが沖積層で、腐植土やどろが堆積したものなので軟弱。液状化のリスクもある。 |
| 人工地盤 | 自然の地盤の上に加工してできた地盤。埋立地や盛土、切土などが含まれる。一般的に軟弱。 |
岩盤の上に洪積層が、さらにその上に沖積層が積み上がって、地層を形成している様子をイメージしてください。
東京や大阪といった日本の大都市が位置する場所は、海岸近くの平野です。これらの土地には、軟弱地盤である沖積層が広く分布しています。
ここにそのまま建物を建てると、地震の揺れに耐えられません。そのため、その下のさらに強固な地盤に届くよう杭を打ちます。
このような建物を支える役割を果たす地層を「支持層」と呼びます。
マンションを建築する際は、当然地盤調査を行わなければなりません。地盤調査結果と実際に打った基礎杭の深さを記録したものが、地盤調査図です。
もちろん、支持層が建物の直下にあれば杭を打たず、直接布基礎やべた基礎を打っていても問題ありません。地盤に合った基礎が施工されていることが大切です。
ポイント2 「建築年代」
マンションの耐震性は、建築年代によって違ってきます。
2016年現在で強度がもっとも高いのは、2006年以降の建物です。
また、1981年の改正における「新耐震基準」が適用されているかどうかで、耐震性が大きく違います。
これから中古マンションを購入するなら、少なくとも新耐震基準の建物を選びましょう。
建築基準法における耐震基準は、1950年に制定された制度です。大きな災害が起こるたびに改正されてきました。
旧耐震基準は震度5程度の地震に耐える構造を有していますが、震度6～7の自信に対して規定を設けていません。
1968年の十勝沖地震では、旧耐震基準のマンションに柱のせん断破壊（柱が瞬時につぶれる現象）が起きました。
建物の内部の人の命を奪う可能性がある、非常に危険な壊れ方です。
新耐震基準にのっとった建物は、震度5程度の地震では被害が生じません。
大地震で多少壊れても崩壊は免れ、中の人の命は守れる作りになっています。
人命を最優先する考え方になったのです。
さらに2006年以降は構造計算書偽造事件を受け、構造計算において専門家によるダブルチェックが導入されました。
3階建て以上のマンションは、建設中の中間検査も義務づけられています。
どの耐震基準が適用されるかは、建物の完成時期ではなく建築確認許可の時期によって決まります。
建築時期が転換期にあたると、築年数ではどちらの基準が適用されているか判断できません。
マンションの建築には数年の期間がかかるので、改正後数年間は判断が微妙になります。
不安な場合は自治体の建築確認を所管する部署を訪ね、建築確認日を調べてもらいましょう。
自治体によっては、「確認申請受付簿」の閲覧が可能です。
ポイント3 「管理状態」
「マンションの資産価値は管理で決まる」という言葉があります。
中古マンションを購入する際は、必ず管理状態のよいマンションを選んでください。
マンションの管理状態には、「定期点検・メンテナンス」と「清掃、植栽管理」といった2つの面があります。
鉄筋コンクリートは外壁が劣化してヒビが入ったまま放置すると、内部に雨水が浸入して鉄筋のサビが発生します。
サビによって膨張した鉄筋は内部からコンクリートを破壊（爆裂という現象）し、強度も落ちていきます。
つまり、建物の寿命が縮むのです。もちろんメンテナンス状態が悪いと、耐震性も落ちていきます。
それを防ぐには、定期的な点検と適切なメンテナンス（傷んだ箇所の補修や外壁塗装）が欠かせません。
メンテナンス状況がよいマンションは、10年ごとに大規模修繕を中心にした長期修繕計画を備えています。
修繕積立金もある程度蓄積できており、修繕にともなう一時金の拠出はあまり発生しません。
中古マンションを購入する際は、長期修繕計画と修繕積立金の蓄積状態を調べましょう。
耐震性には関連しませんが、清掃や植栽の管理は毎日住む人の目に入る部分なので、資産価値に直結します。
ゴミが散乱していたり整理整頓ができていなかったりするマンションは、住民の気持ちも荒んでくるといわれています。
そういったマンションは、得てして修繕計画もいい加減なことが多いようです。
中古マンションでは区分所有の内部だけでなく、建物全体から受ける印象も判断基準に加えましょう。
最終判断はプロの手も借りて
地盤、建築年代、管理状態という3つのポイントは、数字やデータで客観的に判断できるものです。
しかし実際の建物の状態は、素人がみてもわかりません。
購入したい物件が絞り込めてきたら、住宅のプロの手を借りて耐震性を判断しましょう。
近年、日本でも建物の状態をプロに判断してもらう「ホームインスペクション」というサービスが浸透してきました。
ホームインスペクターと呼ばれる建物のプロが、目視によって基礎や外壁、ゆがみなどの状態を詳しく確認してくれるサービスです。
資格を取得する試験の難易度は団体によって異なります。
日本ホームインスペクターズ協会が主催する試験は、合格率30％程度の難関試験です。
このサービスを受ければ、購入後に何年程度使うことができるかわかります。今後どのようなタイミングでどんなメンテナンスが必要かも知ることができます。
中古物件市場の流通活性化につながるとして、国もホームインスペクションの普及を推進しています。
診断には数万円の費用がかかりますが、一度診断を受けておけば中古物件を安心して購入できます。
数百万から数千万の買い物を安心してできるのですから、オトクなサービスといえるのではないでしょうか。
サービスを提供している会社がいくつかあるので、料金は確認してみましょう。
まとめ
中古マンションの耐震性に対する判断基準についてご紹介しましたが、いかがだったでしょうか。
日本人は新築物件を好む傾向がありますが、中古物件にも優れたマンションはたくさんあります。
まだ使える建物を壊して建替えることは、エコの観点からも好ましくありません。
地震大国日本に住むのですから、耐震性に優れた安心して住めるマンションを手に入れましょう。
