【マンション購入前に】夫婦名義で住宅ローンを組むメリット・デメリットとは
マンションなどの住宅を購入する際は、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。
この名義は夫単独にすることもできますし、夫婦の名義にすることも可能です。
住宅ローンという融資制度を2人で利用する際は、単独名義とは異なる部分が出てくるので注意しなければなりません。
例えば、夫婦がそれぞれに住宅ローンを支払う場合、登記上の持分割合も支払額に応じたものにする必要があります。
支払額と持分割合が異なっていると、贈与税の課税対象となる可能性もあるのです。
こちらではそのような共有名義ならではのメリットやデメリット、注意点などをご紹介していきます。
夫婦名義で住宅ローンを組むメリット
住宅ローンを夫婦の名義で組む場合、一般的に次のようなメリットが得られます。
- 収入合算されるので、借入可能額が多くなる
- 住宅ローン控除をそれぞれが受けられる
- 売却の際、譲渡所得の特例をそれぞれが利用できる
- 団体信用生命保険（団信）がそれぞれに適用される
住宅ローンの借入可能額は、年収や資産状況に応じて変わります。
銀行をはじめとする金融機関は、返済の可能性を確認する「審査」に通った人にしかお金を貸してくれません。
夫婦の名義で住宅ローンを組めば、2人の収入を合算した年収が審査の対象となります。
そのため、借入可能額が多くなるのです。
もちろん「貸してくれるから」といって、余裕をもって返済できない金額の住宅ローンを組むのは禁物。
あくまでも、毎月の返済額やライフプランを前提にした金額の借り入れが大切です。
さらに大きなメリットとして挙げられるのが、税制優遇の2重取りです。
共働き家庭では「住宅ローン控除（年間最大40万円）」がそれぞれに受けられるということが、大きなメリットとなります。
譲渡所得の特例は、住宅の売却によって大きな利益（3000万円を超える）を得た時に適用される制度です。
実際に適用されるケースは、あまりありません。
もうひとつは、債務者が亡くなったときにローン返済の義務が免除される「団信」です。
これがそれぞれに適用されるという点も、メリットといえるでしょう。
夫婦名義で住宅ローンを組むデメリット
夫婦名義で住宅ローンを組むことには、次のようなデメリットも存在します。
ライフプランの大幅な変更についていきにくくなるという点が、大きなデメリットといえます。
- 手数料や登記などの諸費用が倍かかる
- 配偶者の退職後に贈与税が発生する可能性がある
- 離婚の際の財産分与が難しくなる
出産や子どもの学校などの関係で、配偶者が仕事を辞める可能性もあるでしょう。
夫婦名義で住宅ローンを組んでいた配偶者が退職した場合、その後の支払い方法が問題となります。
妻名義の預金や退職金を使って返済を続ければ問題ありません。
ただし、夫が妻名義のローンを返済する場合、贈与とみなされます。
ただし、贈与税については年間110万円の基礎控除があります。
妻名義の住宅ローンの支払額が年間110万円未満なら、贈与税がかかる心配はありません。
ただし、持分割合は登記時点で確定しているので、返済額はあくまでも妻への贈与です。
その部分を夫の持分としたいのなら、登記を変更しておきましょう。
万が一離婚した場合を考え、妻が退職した時点で登記の持分を変更することも可能です（その後の支払い割合を考慮した持分）。
この場合、登記費用や登録免許税、専門家への依頼料などが発生します。
住宅ローンを組む時点でよく相談しておき、退職の可能性や対策についても検討しておきましょう。
退職以上に大きな問題となるのが、離婚した場合です。
共有名義の財産はそれぞれの持分割合が決まっていますが、ケーキやピザのように包丁で切って分け合うことはできません。
現実的には、どちらかが住み続けて相手が出ていくか、売却して代金を持分割合に応じて分け合うという形になります。
共有名義である以上、双方の承諾がなければ売却はできません。
また、共有名義を解消しようにも、ローン契約の変更が必要なので銀行の同意が得られない可能性もあります。
離婚時のリスクは、返済が進んでいない段階ほど大きくなります。
事前にこのリスクを予測することは難しいですが、そのような対応が必要だということは知っておきましょう。
メリット・デメリットを決めるローンの組み方
ご紹介したようなメリットやデメリットが発生するかどうかは、ローンの組み方によって違ってきます。
夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む場合、考えられるケースは次の3つです。
- 債務者が夫で妻が連帯保証人
- ひとつの住宅ローンを2人で借りる連帯債務
- 夫婦それぞれに住宅ローンを組むペアローン
連帯保証の場合、収入は合算されますが住宅ローン控除は夫しか受けられません。
団信の適用も夫だけです。
ローンの契約は1本なので、手数料は1本分しかかかりません。
連帯保証人は債務者と同じように支払いの責任があるのに、なんだか不公平な印象ですね。
この場合、妻の収入がなくなっても住宅ローンを返済できるだけの生命保険に別途加入しておきましょう。
連帯債務の場合、どちらかが主債務者になって配偶者が連帯債務者となります。
双方が借入額全額の支払い義務を負うことになりますが、住宅ローン控除はそれぞれに受けられます。
この場合、住宅ローン控除額の上限は夫婦合計で最大40万円です。
ただし、一般的な連帯債務では主債務者にしか団信が適用されません。
住宅金融支援機構の「フラット35」なら2人とも団信に加入できるので、検討してみましょう。
この場合も契約するローンは1本なので手数料が余分にかかることはありません。
不動産の所有権は支払いの割合に応じて持分割合が決まるので、登記関係の費用は倍かかります。
連帯債務を扱う金融機関はあまり多くないので、事前に調べておく必要があります。
ペアローンはひとつの物件に対し、2本の住宅ローンを組む方法です。
それぞれの借入額に対して住宅ローン控除が受けられますし、団信も当然それぞれに適用されます。
登記関係の費用や手数料などの諸費用は2倍かかりますが、大きなメリットは住宅ローン控除の上限額です。
この場合、夫婦それぞれに対して年間最大40万円の控除が受けられます。
10年間の合計で、最大800万円の控除が受けられる可能性があるわけです。
夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む場合、これらのメリット・デメリットを考慮して契約の形態を決めましょう。
こんな人にはこれがオススメ！
上記のようなメリットとデメリットを考えると、人によって住宅ローンのお得な組み方が変わってくることがわかります。
「連帯保証」の形態は、借入可能額が大きくなる以外にあまりメリットがありません。
団信や住宅ローン控除が配偶者に適用されないことを考えると、特に選ぶ理由はないといえます。借入可能額の関係で、金融機関から打診された時のみ考えればよいでしょう。
「連帯債務」の形態は、次のような方におすすめです。
- 夫の所得税や住民税の合計額が少ない
- 夫婦それぞれにバリバリ働いて稼いでいる
- 住宅ローンの年末残高が4000万円より少ない
住宅ローン控除は年末時点の住宅ローン残高に対して、1％の金額が10年間にわたり税額控除できる仕組みです。
所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部控除されますが、それでも控除しきれない金額はムダになってしまいます。
そのため、夫の所得税と住民税を合計して一定額よりも少ない人は、控除の恩恵が十分に受けられません。
判断基準は40万円もしくは住宅ローンの年末残高の1％のうち、少ない方の金額です。
そこで、連帯債務にして妻も自分の収入から持分割合に応じた額を返済し、住宅ローン控除を分け合う形にするのです。
そうすれば、控除が無駄なく受けられることになります。
「ペアローン」は、次のような方におすすめです
- 夫も妻も所得税や住民税の税額が高い
- 住宅ローンの年末残高が4,000万円より多い
このようなケースでは、ペアローンによって住宅ローン控除の恩恵を十分に受けましょう。
手数料などが2倍かかりますが、控除による恩恵を考えると短期間でもとが取れます。
まとめ
こちらでは、夫婦名義で住宅ローンを組む場合のメリットやデメリット、オススメの組み方をご紹介しました。
夫婦名義で住宅ローンを組むことにはたくさんのメリットがあります。
しかし、妻の退職や離婚といったトラブルが起こると、これらのメリットを超えるデメリットが生じてしまいます。
2人の名義を使うなら、夫婦の仲が良いことが前提です。
せっかく買ったマンションで幸せに暮らすためにも、住宅ローンの組み方はしっかりと話し合って決めたいですね。
