リノベーションする中古マンションの築年数の基準とは？
中古マンションには資産価値の減少の大きい時期や、ほぼ横ばいとなる時期があるのをご存知ですか？
また、築25年を超えると税制優遇を受けられなくなるものもあります。
税制や資産価値も含めて、リノベーションする中古マンションを購入するのに最も良い築年数は築何年くらいのマンションなのでしょうか。
まとめてみました。
新築マンションの価値は20年間目減り
新築マンションの価値は、購入してから20年間目減りしつづけます。
以下は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している、物件情報等の情報を集めたレインズが提供しているデータです。
2011年1～12月の中古マンションの築年数ごとの平均価格を表したグラフです。
このデータを見ると、築20年まではどんどん価格が目減りしていっているのに対して、築20年以降はほぼ横ばいになっていることが分かります。
| 築年数 | 価格（万円） | 減少額（万円） | 減少率 |
|---|---|---|---|
| 築0年～5年 | 3,908 | ||
| 築6年～10年 | 3,662 | 246 | 6% |
| 築11年～15年 | 2,973 | 689 | 19% |
| 築16年～20年 | 1,869 | 1,104 | 37% |
| 築21年～25年 | 1,591 | 278 | 15% |
| 築26年～30年 | 1,696 | -105 | -7% |
| 築31年～ | 1,324 | 372 | 22% |
減少率がもっとも大きいのが築16～20年、もっとも小さいのが築26～30年となっています。
ですので、資産価値を考えると築21～25年あたりで購入するのが一番良いのが分かります。
古いマンションは立地に優れる点も
古いマンションは今程建物が多くなかった時代に建てられたものもあり、立地の良いところに建てられているものもあります。
そうした建物は建物としての価値はなくとも、立地だけで高い資産価値を持つ場合もあります。
築35年を超えると建物の価値はほぼ0になる
建物の耐震性の最低基準を設けるものとして、耐震基準というものがありますが、1981年に建築基準法の改正がなされ、その時に耐震基準も改正されました。
この時の改正以前の耐震基準を旧耐震基準、以降の耐震基準を新耐震基準と呼びます。
2016年現在では築35年を超える建物は旧耐震基準の建物ということになり、建物の価値が急激に下がります。
なお、築年数が経っても価値が下がらないマンションは「ヴィンテージマンション」と呼ばれ、高値で取引されています。
マンションの耐用年数は47年
鉄筋コンクリートで造られたマンションの法定耐用年数は47年と定められています。
また、少し古いデータになりますが、国土交通省が2002年に作成した報告書によるとマンションの平均寿命は46年となっています。
ですので、古すぎるマンションを買ってしまうと、途中で建て壊しとなり再度別のマンションを買う必要が出てきてしまうので要注意です。
ローン控除が受けられるのは築25年まで
中古マンション購入時に住宅ローンを組むと、10年間住宅ローン年末残高の1％所得税と住民税から還付を受けられる住宅ローン控除があります。
例えば、3000万円の住宅ローンを組めば、単純計算で10年間に300万円の還付を受けられます。
この住宅ローン控除ですが、中古マンションの場合以下の要件を満たす必要があります。
床面積50㎡以上
購入する中古マンションの専有部分の面積が50㎡以上である必要があります。
マンションのチラシやパンフレットに掲載されている面積は、壁芯面積といって、壁の中心線をつないだ部分の面積であることが多いです。
ですが、ここで対象となるのは内法面積といって、壁の内側の線をつないだ面積であることに注意が必要です。面積が50㎡～55㎡程度の中古マンションを購入する予定であれば事前に確認しておきましょう。
築後20年以内(耐火建築物は25年以内)又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合すること
マンションの場合多くが耐火建築物のため、築25年までの建物がローン控除を受けられるということになります。
築25年以上の建物であっても、耐震改修を行い、第三者機関の認定を受ければローンの控除が受けられます。
贈与税の非課税も築25年以内
贈与税の非課税、譲渡損失の繰越控除、登録免許税、不動産取得税など、中古マンション購入にはさまざまな税制優遇制度が用意されています。
ですが、上記税制優遇も購入したマンションが築25年以内であることなど、築年数の条件が設けられています。
例えば、贈与税の非課税は住宅購入時に両親や祖父母など直系尊属から受け取る金銭の援助に関しては一定額を非課税とするものです。
しかしその条件の一つとして、ローン控除と同じ、耐火建築物であれば築25年以内の建物であること定められています。
なお、築25年以上であっても耐震改修を行い第三者機関の認定を受ければ優遇を受けられることになっています。
不動産の購入時にはこうした税制の優遇があることも考慮して、築年数を確認するようにしましょう。
まとめ
中古マンションは資産価値の面や耐震性の問題、税制優遇の問題などを考慮して築年数20年～25年のものがもっともお買い得だと言えます。
とはいえ、たとえ築年数25年以上でも耐震改修等を行うことによって同じ条件とすることもできます。
ですので、そうした対策も含めて、もっともお得な物件を購入するようにすると良いでしょう。
