【失敗しない】中古マンションの耐震性の見極め方とは
今後の大地震も予想される日本では、マンションの耐震性に対する関心が高まっています。
価格や間取りなど、似たような内容のマンションであれば耐震性・安全性がより高いほうを選ぶのが賢明です。
今回は旧耐震基準と新耐震基準についてだけではなく、地震に強いマンションの形状や構造について、またマンションの管理状態からみる地震対策についてお伝えします。
旧基準と新基準だけで判断はできない
耐震基準とは、建物を建てる際に最低このレベルの耐震性のある建物を建ててください、という基準のことです。
1981年の建築基準法改正以前を旧耐震基準、以降を新耐震基準と呼んでいます。
旧耐震基準は、震度6までの地震に耐えることを目的として基準が設定されていましたが、新耐震基準では震度7でも倒壊しないことを目的としています。
新耐震基準の建物は阪神大震災や東日本大震災など過去の地震でも一定の成果を得られたと言われています。
東日本大震災では津波の影響が大きかったため正確なデータはありませんが、阪神大震災では、新耐震基準の2.1%、旧耐震基準の4.9%のマンションが大破しました。
2000年にも改正
耐震基準は、新耐震基準導入後も数回改正がなされています。
1981年の改正では主に壁の量や筋交いの強度などが改正されましたが、特に2000年には地盤調査の義務化、構造体の強化、補強金物の使用や壁量の計算などが義務付けられました。
新耐震基準でもこの2000年前の基準か、2000年以降の基準かで大きな違いとなっています。
熊本地震では新耐震基準でも被害
熊本の地震では、前震と本震と大きな地震が2回起こったこともあり、新耐震基準の建物でも倒壊している例が多くみられているようです。
新耐震基準は1度目の大地震に耐え、その間に補修し次の大地震に備えるための法改正だったため、立て続けに2度大地震が起こることは想定されていませんでした。
今後の法改正による対策が待たれています。
マンションの形によっても耐震性は変わる
耐震性は、基礎や地盤、構造体だけの問題だけではありません。
実はマンションの形も耐震性に大きな影響を与えます。
マンションの形で耐震性をチェックする4つのポイント
構造が混合されていないこと
1棟のマンションの中で1階部分が店舗となっているような建物では、1階部分だけRC造で、2階以上がSRC造となっているようなケースもあります。
こうした建物では、構造が変わる部分に地震の負荷がかかりやすくなり、耐震性が弱まる可能性があります。
上から見ると正方形に近いこと
地震に強い建物は、できるだけ正方形に近く、単純な形の建物です。
上から見てL字型になっていたり、コの字型になっていたりすると、地震の揺れがそれぞれで異なってしまい、接合部分に負荷がかかってしまうことになります。
ただし、接合部にエクスパンション・ジョイントを用いて、それぞれ独立した建物としていれば大丈夫です。
横から見て凹凸が少ないこと
横から見てもやはり単純な形の方が耐震性は強くなります。上層階が極端に小さくなっている建物などは注意が必要です。
ピロティが多くないこと
1階部分が駐車場となっている建物など、ピロティ部分が多ければ多い程耐震性は弱くなります。
ピロティがあるマンションの場合は代わりにどのような対策をしているのか確認しましょう。
マンションの管理状態で判断しよう
マンションの耐震性は、日々のメンテナンスによって大きく左右されます。
新しくても維持管理に問題があれば、ちょっとした修繕を怠ったがために建物内部に水が浸入し、内部の構造に影響を与えるなどして躯体の劣化が進みます。
逆に古くても管理状況が良ければ耐震改修で性能の向上を図ることができます。
そもそも、中古マンションのほうが昔から地盤の良好な立地に建てられている可能性もあります。
こうしたことを踏まえ、実際に中古マンションの購入を検討する際は、必ずマンションの修繕履歴、計画と修繕積立金お状況を確認しておきましょう。
マンションの品質を長期的に維持するうえで、重要なのは計画的な修繕と、実際にそれがなされているかどうかです。
契約前から、不動産業者を通してしっかりと管理状況を確認しておきましょう。
まとめ
マンションの老朽化が進み、これから大地震が予想される日本。
マンション購入時の耐震性の確認は必須事項だともいえるでしょう。
マンションの築年数による耐震基準の確認だけでなく、マンションの形状や管理状況の確認も行うために、数値では見えない耐震性に対する知識を得ておくことも大切です。
