これから民泊用のリノベーションを考えている人向け！ 「かわまん2」さんに体験談を伺ってきました。
国としてインバウンド旅行客を増やしていこうとしている日本。
その中で不動産の投資先として中古マンションを買っての民泊も候補の1つとなります。
今回はそんな民泊リノベーションを既に実践されている「かわまん2」さんにインタビューを行いました。
普通のリノベーションとはどこが違うのか、興味津々です！
簡単に自己紹介をお願いします
はじめまして、この度はリノベーションに関するインタビューに答えてくれということでご依頼を受けましたかわまん2と申します。
31歳、既婚、子供が2人、大阪生まれ東京育ち、悪そうなやつは大体他人です。
仕事はひたすら家に閉じこもって執筆作業をしていますが、そのかたわらで不動産賃貸業や宿泊業も営んでおります。
依頼主さんには、ダダ滑りするからやめておけと伝えたのですが・・・。
え？ もう自己紹介はいらないからインタビューに入りたい？
あ、は、はい・・・。（なんだこのインタビュアー昼間なのにテキーラ飲みながらだぞ）
民泊をされようと思ったきっかけはなんだったんですか？
民泊はあれですね。儲かりそうだったからです。
結論を先に言うと、もう遅かったですね。イマイチ儲かりませんでした。
はじめて参入したのは2016年の暮れか2017年の頭くらいだったと思いますが、波はあるわ、部屋は荒れるわ、近隣クレームはくるわで全然回収できないまま最初の部屋は撤退しました（笑）
何も考えずに新宿エリアで始めたのが一番のしくじりでしたね。そのあとはちゃんと場所精査して回るところでやってます。
リノベーションをお願いした工務店はどのように探したんですか？
リノベーションした工務店さんは、今ではいつもお願いしている大工さんですが、普通にタウンページとか検索でかたっぱしから電話していった感じですね。
「施行する地域名 リフォーム」
「施行する地域名 大工」
とかでひたすら検索するのと、iタウンページを見て適当に電話攻撃です。
事業としてやっているので、先に決めた予算と工事内容を伝えて、可能性がありそうなところは全部現地を見てもらって見積もりまでしてもらいます。
これがまぁまぁ面倒ですけど、勉強にもなりますしやった方が良いですね。
その工務店に決めるまでに、どの程度の時間を使ったんですか？
実際に立会いも必要ですし、全部で2週間くらいでしょうか。
この時間が面倒と感じるかはその人次第だと思いますが。
テレアポアタックに2時間、見積もりまで受けてくれる会社を最短で予定に詰め込んでいっても１～2週間は必要になると思います。
自分の場合はいつでも日程調整効きましたが、副業的にやっている方ならなおさらですね。
元の間取りと今の間取り、どの程度変わっているんですか？
だいぶ変わってますね。
リノベーション前が昭和50年代の畳部屋で、ガラケーとかも転がってましたから（笑）
リノベーション後はすっきり間取りも変更して部屋中だけ見ると新築かなと思えるレベルです。
たしかに、この部屋が元はガラケーの転がってた畳の部屋だったなんて思わないですよね
リノベーションでこだわったポイントはなんですか？
とにかくぱっと見の清潔感ですかね。
うちの場合はですが、駅力のないエリアの駅近、築古物件だったので、狙うべきターゲットは、
- 地方からのビジネス利用
- カップルや小規模ファミリーの節約旅行
- 外国人バックパッカーetc
このあたりだったので、内装のグレードに力を入れたりすることはなかったですね。自分の拘りみたいなものもすべて排除して清潔感を重視しました。
高級目線の物件ならもちろん間取りや仕様にも拘る必要があると思います。
ですが、安さを求めている宿泊者さんに対しては最低限の清潔さと必要な備品、サービスがあれば十分予想している以上のモノを提供できるかなという考えです。
極端に言うと、クロスの仕様を1ランクあげても誰も気が付かないし宿泊費用が多く取れるわけではないよねという割り切りです。
では、これから民泊リノベを考えている方に、アドバイスをお願いします！
最初に決めた予算を絶対に上回らないように、その中でプランを組むことが大切だと思います。
事業でやっている以上採算を合わせる必要があるので。
あれもこれもと追加していったらリノベーションはいくらでもお金をかけられるので、どこかで上限を設定しないとマジで収支が合わなくなります。
その分物件を激安で借りれたり購入できていれば少しは余裕をもって良いと思いますけど。
あと、コストを抑え込むためには複数社から見積もりをもらうという工程が絶対に必要になりますが、ぶっちゃけここが一番骨折れるので、逆にワンストップの民泊リノベ会社を使うのもありだと思います。
民泊の宿泊募集できるようにするまでって、リノベーション完了しただけではもちろんできなくて、家具家電設置したり細かい備品設置したり、案内図書いたりPOP作ったり結構あるんですよ。
なので、民泊リノベーション専門でやってて費用もある程度安い会社があるならそこに頼んで一気にやってもらうのもありです。
各所自分で手配してると期間もかかってきて、オープンが押せば押すほど機会損失出てきちゃうので。
民泊専門のリノベーション会社
最近では、この「りのふる」のように民泊に特化したリノベーションを提供する会社も出てきています。
「お手軽施工」プランなら、かわまん2さんがやった金額よりも抑えてリノベーションできるとのことです。
ありがとうございました！ 無いと思いますが、最後に宣伝ありましたらお願いします（4杯目のテキーラハイを飲みほしながら）
あーあと、2018年6月15日以降は民泊新法が成立していて、運営が1年間の半分しかできなくなりましたよね。
そのタイミングでかなりの業者が撤退したと思うんですけど、ここで許可物件持ってるとかなり経営がラクになります。
特に関東周りだったら東京五輪周辺は爆発の可能性ありますし、そうじゃなくても国境は絶対今より低くなってくるので。
爆発タイミングで半分しか運営できないって、悲しすぎるじゃないですか・・・。
というわけなので、簡易宿泊所の許可をちゃんと取得して民泊やるのがオススメです。
宣伝ってわけじゃないんですが、「不動産投資の森」の記事に許可取得のやり方とか書いてあるので、興味あったらどうぞ。
総括
以上、今回はかわまん2さんにインタビューにお答えいただきました。
民泊リノベと普通のリノベとの一番の違いは「決めた予算の中でプランを組む」という点でしたね。
個人のリノベだと、どうしても妥協できない点で予算がアップしがちです。
ですが民泊をビジネスとしてやるのであれば、予算を切るべきところを決断する必要が出てきます。
その点、定額パックであれば予算が最初から決まっているので考えることが減りらくちんですね。
民泊リノベに興味がある方は、「りのふる」さんに相談してみてはいかがでしょうか。
