老後に住み替え（買い替え）をするきっかけ・住み替え先・ローンなど気になるポイントまとめ

ライフステージの段階によって、住宅に求める機能性や住みやすい間取りは大きく変化していきます。

若い世代が住宅購入に踏み切るきっかけは、「子供が生まれた」「進学する」などの理由が多いのではないでしょうか。

しかし、ライフステージの変化は若い世代だけに起こることではありません。

退職金というまとまった資金が手もとに入ることもあり、老後に住替えを検討する人も意外に多いのです。

実際に老後の住替えを決意した人は、どのようなきっかけで大きな決断に踏み切っているのでしょうか？　また、どのようなポイントを抑えれば快適な住まいが手に入るのでしょう？

順を追ってご紹介していきます。

老後の住替えを決意するきっかけとタイミング

老後の住替えを考えるきっかけやタイミングはさまざま。

株式会社長谷工総合研究所は一般財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団と共同で、「持家長期継続居住者の住宅に対する意識調査」を行いました。

首都圏（1都3県）で、同一の持ち家に20年以上継続して住んでいる50歳以上の人を対象とした調査です。

回答者のうち約16％は住替えの意向を示しました。

住替え希望者に住替えをしたい理由を尋ねたところ、「現在の住宅に対する不満」が最も多く挙げられました。

そのほかに代表的な住替えの理由には、次のようなものがあります。

子供が独立すると、生活に必要な荷物も部屋数も少なくなります。代わりに必要となるのが、利便性の高い周辺環境や機能性に優れた住宅設備です。

子供が独立するタイミングは、若いころに購入した住宅が老朽化し、リフォームが必要となるタイミングと重なることもよくあります。

退職金やリフォームに充てる資金を活用し、住み替えに踏み切る人が多いのです。

上記の調査で、現在の住宅に住み続けたいと回答した人は約84％。そのうち戸建てでは約29％、マンションでは約25％が、リフォームや建替えといった何らかの対処を検討しています。

戸建て、マンションともにリフォームのニーズが高い部位は水周りです。さらに戸建てでは、外壁や内装、耐震補強のニーズも多くみられました。

リフォームの平均予算額は約390万円。約8割がその資金を貯蓄で賄うと回答しています。

初めて買った家では生活がイメージできず、後から間取りや設備に不満が出ることも。それらの不満を根本的に解消したいというニーズにも、住替えならば応えることができます。

まとまったリフォーム資金がかかることを考えても、住替えに踏み切ることは十分に選択肢のひとつといえるのではないでしょうか。

住替えで重視する点BEST3

住宅の選び方にはさまざまなポイントがあります。

すべてにおいて理想通りの家はなかなか見つからないので、それらのポイントに優先順位を付けることが大切です。

住替えで重視される点BEST3は次の3つです。

1. 価格
2. 日当たり
3. 駅からの距離

現役時代に比べて、収入が減る老後の生活。その一方で、教育資金でまとまった費用がかかる心配はもうありません。

資金計画では退職金の額や生活費、その後のリフォーム費用などを考慮し、ライフプランから金額を決めていきましょう。

室内で過ごす時間が増える老後の住まい選びでは、日当たりも重要な要素です。生活リズムに密接に関係してきます。

ただし、趣味のスポーツや家庭菜園などで屋外に出る機会の多い人は、それほど気にしなくてもよいかもしれません。

老後は体力が少しずつ落ちていくので、無理のない生活ができるよう駅からの距離などの利便性にも配慮しましょう。

このほかにも住替えにおける住まい選びで重視される点には、次のようなものがあります。

住宅に求める条件を夫婦でしっかりと事前に話し合っておき、優先順位を決めたうえで物件選びを始めることをおススメします。

マンションvs戸建て　どっちに住み替える？

ご紹介した長谷工総合研究所の調査によると、住替え先として希望する住宅の種別で最も多い形態はマンション。

回答者のうち、約42％を占めました。

戸建てに住んでいる住替え希望者は、約42％が戸建てへの住替えを希望。

その一方で、戸建てからマンションへの住替え希望者も約36％います。

以前は戸建て住宅をマンションよりも偏重する傾向がありました。

しかしこの調査結果をみると、現在ではそういった傾向がなくなってきているといえます。

マンションにはセキュリティ面での安心感や、階段がないことによる管理や生活の利便性といったメリットがあります。

その一方で、戸建て住宅なら騒音トラブルの心配があまりなく、庭づくりや家庭菜園を楽しむことも可能です。

マンション、戸建てともにバリアフリー仕様の住宅が増えています。車いすや介護が必要となる可能性も考慮しておくことをおススメします。

具体的な生活スタイルを思い描き、自分の送りたい生活を叶えられる住まいを選びましょう。

暮らしやすい間取りで老後の生活をランクアップ

核家族が定着し、三世代で暮らす家庭が減った現代。老後の住替え後は、夫婦2人の生活になるケースがほとんどです。

そうなれば、部屋の数や広さはそれほど必要ではありません。

生活に合わせた部屋数で、動きやすい動線や手入れしやすい広さのほうが重要になってきます。

希望通りの間取りの物件が見つからない場合、中古物件をリフォーム・リノベーションするほか、新築マンションや建売住宅の間取り変更を利用する方法も。

その場合は早めの申し込みが必要です。

住替え後、どうする？前の家

住替え後には、前の持家をどうするかを決めなければなりません。

現実的な選択肢は、主に「売却」「賃貸」という2つになります。

売却によって得た資金を、住替えの軍資金にしようと考える人も多いのではないでしょうか。

ただ、素人が不動産の物件価値を判断するのは大変難しいことです。

不動産の売却には測量や税金などの諸費用がかかるので、思った金額で売れても、手もとに見込んだ金額が残るとは限りません。

賃貸に出すという選択肢もありますが、思った賃料で貸せなかったり借り手がつかなかったりする可能性も。

資金計画のブレを減らしたいなら、やはり売却後の新居購入が安心です。

その点があいまいなままで資金計画を立てると、老後の生活資金を圧迫する可能性が高くなります。

資金計画を立てる前に、一度不動産会社に査定を依頼して相場を把握しておきましょう。

その際は、不動産の一括査定サイトを活用すると便利です。

複数の不動産会社に同時に査定依頼が出せるサービスなので、それらを比較することで物件の売却価格の相場が把握できます。

それと同時にこのサービスを利用すれば、査定を比較することが不動産会社に伝わります。

相場からかけ離れた査定額を示されるリスクがあまりありません。

相場より極端に高い金額や安い金額を提示する不動産会社は、売却期間が長くかかったり安く売れて損をしたりする可能性が。

そうならないよう、大切な資産は査定額が相場に近い企業にまかせることをおススメします。

査定でのやり取りによって、相手企業の誠実さもある程度判断できるようになります。

売却活動をまかせる不動産会社が決まれば、さまざまなことが相談できるので安心です。

売却損失が出たら譲渡損失の繰越控除を

住替えに伴ってマンションや戸建て住宅を売却し、買った金額よりも高く売れるというケースはあまりありません。

購入した金額よりも低い金額で売れると譲渡損失が出ることに。

マイホームを買い替えて売却損が出た場合は、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けましょう。

譲渡損失は基本的に、事業所得や給与所得などほかの所得と損益通算することはできません。

ただしマイホームを買い替えた場合、一定の要件を満たせば譲渡損失をほかの所得から控除することができます。

それでも控除しきれなかった損失額は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除できます。

適用条件は譲渡の年の1月1日時点で5年以上所有しているマイホームを、住まなくなった日から3年目の年末までに譲渡することなど。

適用が受けられる物件は、平成29年12月31日までに売却したものです。税法は複雑なうえに頻繁に改正されるので、詳しい適用条件は都度調べてください。

損益通算や繰越控除を受けるには、確定申告で所定の書類を提出する必要があります。

天引きされているサラリーマンはあまり意識する機会がないかもしれませんが、税金の負担額は意外に大きいものです。

忘れずに手続きを行い、住替えにかかる費用負担を少しでも軽くしましょう。

ダブルローンを回避できる「住替えローン」を活用しよう！

住替えの時点で前の住宅ローンは完済している人がいる一方で、「前の家の住宅ローンも残っているけど住替えたい！」という人も一定数存在します。

もちろん、残債を上回る金額ですぐに住宅が売却できれば問題ありませんが、そういったケースはあまりありません。

売却額が残債を下回った場合、「ダブルローン」もしくは「住替えローン」を組むことになります。

ダブルローンは2つの住宅ローンを同時に借り入れるものです。

通常の住宅ローンと同様に年収などから借入可能かを審査されますが、ここで問題となるのは年収に対する返済割合です。

ダブルローンであっても返済割合は年収の35％などと設定されているので、それをオーバーしないよう注意しましょう。

もし審査を通っても、2つのローンを支払っていくのは大変なことです。

「売却が決まるまで」と持っていても、思った通りの金額で売れるとは限りません。

ダブルローンの金額をずっと払っていけるかどうか、検討して利用する必要があります。

それに対して「住替えローン（買替えローン）」の場合、新しい家の代金にローンの残債分を上乗せして貸してもらう形になります。

1本分のローンであれば、審査のハードルもそこまで高くなりません。

借入期間も調整できるので、毎月の返済額が無理のない範囲で設定できます。

住替えローンを扱う銀行に、物件探しと並行して相談してみましょう。

買替え特約付きで売買契約を締結しておけば、売却完了と同時に住替えローンを借り入れることができます。

ただし、住替えローンの契約は手続きが複雑です。問題なく手続きを進めてもらえるよう、不動産会社の担当者をよく見極めましょう。

まとめ

こちらでは老後の住替えをするきっかけやタイミング、住替え時に注意すべきポイントなどについてご紹介しました。

老後は生活スタイルだけでなく、身体面でもさまざまな変化が訪れます。

それらの変化に対応する選択肢として、住替えを検討してみてはいかがでしょうか。

住替え先の住宅選びについては、どの点を重視するか優先順位を明確にしておくことが大切です。

夫婦で意見を事前にすり合わせて物件の検討をはじめてください。

住宅ローンが残っている場合も、あきらめる必要はありません。資金準備の方法にはいくつかの選択肢があります。

その中でもメリットの大きな住替えローンを選択できるよう、対応力のある不動産会社を選びましょう。

一括査定サイトを利用することで、ニーズに合った不動産会社との出会いのチャンスが広がります。

有利な条件で住宅を処分し、新しい生活のスタートを気持ちよく切りましょう。

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